A Bevásárlóutca Menedzsment évek óta követi a partnerutcák és városrészek üzletállományának változását. A 2026 nyarán készült felmérés vegyesebb képet rajzol, mint az előző két év: több meghatározó területen tovább csökkent az üres üzletek száma, máshol viszont újra láthatóan nőtt. A kirakatok mögött közben nem csupán bérlőcsere zajlik, hanem a belvárosi vállalkozói szerkezet és a fogyasztói kereslet is átalakul.

Mit mutat a 2025-2026-os összevetés?

A vizsgált 17 terület üres üzlethelyiségeinek a száma 90-ről 96-ra emelkedett 2025-ről 2026-ra. Ez 6 darabos, vagyis 6,7 százalékos növekedés. Hat helyszínen javult, négyen változatlan maradt, hétnél pedig romlott a helyzet.

A mérleg mégsem egyenletes romlást jelez. Azokon a területeken, ahol csökkent az üresedés, összesen 18 üzlet talált gazdára; ezt azonban a romló területeken mért 24 darabos növekedés ellensúlyozta. A Belgrád rakpart 2026-ban szerepel először a felmérésben, itt öt üres üzlethelyiséget találtunk, de korábbi bázisadat hiányában változás még nem számítható.

Az idei értékelésben ezért az összesített százaléknál fontosabb az utcánként eltérő irány. A kis bázisértékek miatt az egyes területek százalékos változása könnyen félrevezető lehet: egyetlen új üresedés például egy üzletről kettőre már százszázalékos emelkedést jelent. A darabszámok, a helyi környezet és a hosszabb idősor együtt ad értelmezhető képet.

Hol folytatódott a kedvező tendencia?

A legnagyobb javulást idén a Haris köz mutatta, ahol 13-ról 8-ra csökkent az üres üzletek száma. Ez azért is fontos fordulat, mert a tavalyi felmérés még éppen itt jelzett romlást. A Király utcában 18-ról 14-re, a Ráday utcában 15-ről 12-re, a Bartók Béla Boulevard-on 8-ról 6-ra mérséklődött az üresedés.

A szélesebb körben felmért Palotanegyedben 10-ről 7-re csökkent az üres helyiségek száma, a Széll Kálmán téren pedig 4-ről 3-ra. A Fashion Streeten egy, a Liszt Ferenc téren kettő, a Lövőház utcában egy üres üzletet találtunk, vagyis ezeken a területeken nem történt változás. A Rákóczi téren továbbra sem volt üres üzlethelyiség a vizsgált körben. Az évek alatt azonban látható, hogy vannak hosszú távon üresen álló üzletek, melyek feltélezhetően valami jogi, vagy tulajdonjogi problémával terheltek, hiszen a lokáció nem indokolná, hogy továbbra is üresen álljanak.

Hol jelent meg nagyobb nyomás?

A legnagyobb romlás a Pozsonyi út területén látható: az üres üzletek száma 2-ről 10-re nőtt. Az I. kerületi Vízivárosban 4-ről 11-re emelkedett az érték. A Hajós utcában 3 helyett 6, a Mikszáth tér-Krúdy Gyula utca térségében 2 helyett 4 üres helyiséget mértünk.

Az Egyetem térnél 1-ről 2-re, a Falk Miksa utcában 6-ról 7-re nőtt a szám, a Tompa utca-Ferenc tér területén pedig a tavalyi nulláról kettőre emelkedett. Ezeket az adatokat nem érdemes automatikusan az adott városrész egészének minősítéseként olvasni: egy rövidebb vagy kisebb üzletszámú szakaszon néhány helyiség változása látványosan mozdítja el a statisztikát, miközben  a folyamat nem kiugró.

Megfordult-e a 2023 óta tartó kedvező folyamat?

A hosszabb idősor alapján nem beszélhetünk egyszerű trendfordulóról. Abban a kilenc utcában, amelyhez 2023-as és 2026-os adat is rendelkezésre áll, az üres üzletek együttes száma 122-ről 64-re csökkent. Ez 58 üzlethelyiséggel, közel 48 százalékkal kevesebb üres kirakatot jelent három év alatt.

A 2024-től folyamatosan összevethető 15 utca összesített értéke szintén kedvezőbb a két évvel ezelőttinél: 104-ről 87-re csökkent. A 2026-os mérés tehát inkább azt jelzi, hogy a korábbi, széles körű javulás megtorpant és területileg széttartóvá vált. Egyes bevásárlóutcák tovább erősödnek, míg máshol új üresedési gócpontok alakultak ki.

Tágabb kitekintésként a budapesti nem lakáscélú ingatlanok piacán is fokozatos, de szegmensenként eltérő élénkülés látszik. A Property Forum által ismertetett, 2026 első félévére vonatkozó Colliers-elemzés szerint a budapesti irodapiaci üresedés 12,2 százalékra mérséklődött, és a kiemelt, valamint a másodlagos bevásárlóutcákon is tovább csökkent a kihasználatlanság; ezzel szemben a budapesti ipari-logisztikai ingatlanok üresedési rátája 12,8 százalékról 14,8 százalékra nőtt. A tágabb piac tehát ugyanazt az egyenetlen képet mutatja: a lokáció és az ingatlantípus egyre inkább meghatározza, hol érzékelhető valódi javulás.

Forrás: Property Forum, Hungarian real estate shows gradual recovery, 2026. augusztus 11. https://www.property-forum.eu/news/colliers-reviews-hungarian-real-estate-market-in-h1-2026/21873

Mit jelentenek az új és kibővített területek?

A VIII. kerületben már a 2025-ös felmérés sem korlátozódott a Mikszáth térre és a Krúdy Gyula utcára: a belső Palotanegyed több utcáját is vizsgáltuk (Horánszky utca, Bródy Sándor utca, Pollack Mihály tér, Ötpacsirta utca, Baross utca sétáló szakasza, Mária u.). Ezek az eredmények az idei kimutatásban már külön területi sorban jelennek meg, így a következő években pontosabb trend rajzolható fel és össze is olvasztjuk majd a Mikszáth tér és Krúdy adataival.

Új tagként került be a Belgrád rakpart, ahol az első mérés öt üres üzlethelyiséget rögzített. Ez egyelőre kiindulópont, nem pedig javuló vagy romló tendencia. A Margit-negyed felmérése szintén most történik először. A II. kerületi önkormányzat tájékoztatása szerint a Margit körúton szinte már nincs üres üzlethelyiség; a részletes felmérés azt is megmutathatja majd, hogy ez a kedvező kép mennyire jellemző a tágabb negyedre.

Miért különleges a KultUnio helyzete?

A KultUnio nem egyetlen utca, hanem egy egész belvárosi negyed Terézváros és Erzsébetváros határán, az Andrássy út, a Teréz és Erzsébet körút, a Rákóczi út, valamint a Károly körút által határolt térségben. Több ezer vállalkozás működik itt, ezért a terület teljes felmérése nagyságrendileg is más feladat, mint egy bevásárlóutca végigjárása. A negyedet a mérete miatt legutóbb 2023-ban mértük fel teljes körűen, majd ismét 2026-ban.

A két teljes felmérés összevetése egyértelmű javulást jelez: 2023-ban 272, 2026-ban 230 üres üzlethelyiséget találtunk a KultUnio területén. Ez 42 darabos, vagyis 15,4 százalékos csökkenés. A 230 üres helyiség továbbra is jelentős szám, de a több ezer vállalkozást magában foglaló negyed léptékében a változás iránya kedvező.

A helyszíni tapasztalatok szerint az elmúlt években a városrész üzleti arculata jelentősen átalakult. A Deák Ferenc térhez közeli, nagy gyalogos- és turistaforgalmú részeken kevesebb az üres üzlet, míg a Teréz körút, különösen pedig az Erzsébet körút felé eső belső utcák kevésbé keresettek. A negyeden belüli különbségek miatt egyetlen összesített szám önmagában itt különösen keveset mond: az elhelyezkedést, a forgalmat és az üzlettípust is figyelembe kell venni.

Mit mesélnek a kirakatok a számokon túl?

A felmérés során sok régi, hosszú ideje működő vállalkozás megszűnését láttuk, miközben számos új üzlet is megnyitotta kapuit. Az üres helyiségek számának csökkenése tehát nem feltétlenül jelent változatlan vagy stabil vállalkozói közösséget: előfordulhat, hogy ugyanaz a helyiség rövid idő alatt több bérlőnek is otthont ad.

Pozitív helyszíni tapasztalat ugyanakkor Erzsébetvárosból, hogy a megújult homlokzatú épületeknél az üresen álló helyiségek számára is esztétikus, az épülethez illeszkedő üzletportálokat alakítottak ki. Ez arra mutat jó példát, hogy az átmenetileg használaton kívüli földszinti tereknek sem kell rontaniuk az utcaképet: igényes kialakítással a ház és a közterület megjelenéséhez is hozzáadhatnak.

Az új kínálat egy része közvetlenül a megváltozott fogyasztói igényekre reagál. A turisták által leginkább látogatott területeken sok szuvenírüzlet, kürtőskalácsozó, valamint gulyást és lángost kínáló vendéglátóhely nyílt. Ezek a vállalkozások jól érzékelhető keresletre válaszolnak, de az idő mutatja majd meg, hogy a piac hosszabb távon is elbír-e ennyi, hasonló profilú egységet.

A városrész vitalitását ezért nemcsak az jelzi, hogy hány kirakat áll üresen, hanem az is, mennyi ideig maradnak meg a vállalkozások, mennyire sokszínű a kínálat, kiket szolgál ki, és képes-e kapcsolatot teremteni a helyi lakosság, a munkavállalók és a látogatók igényei között.

Hogyan összegezhető a 2026-os helyzet?

A 2026-os felmérés legfontosabb tanulsága, hogy Budapest belvárosi üzleti térképe nem egyetlen irányba mozdul. A 2023 óta követhető területeken összességében továbbra is jóval kevesebb az üres üzlet, mint három évvel ezelőtt, az elmúlt egy évben azonban az összehasonlítható területek együttes értéke enyhén romlott.

A kedvező és kedvezőtlen változások egymás mellett vannak jelen: a Haris köz, a Király utca, a Ráday utca, a Bartók Béla Boulevard és a Palotanegyed javulása komoly eredmény, miközben a Pozsonyi út környezetében és a Vízivárosban mért növekedés figyelmet igényel. A következő időszak kérdése nem csupán az, hogy sikerül-e megtölteni az üres helyiségeket, hanem az is, milyen vállalkozásokkal, milyen tartóssággal és milyen helyi értéket teremtve történik mindez.

Ebben továbbra is meghatározó szerepe van a vállalkozói közösségeknek, az önkormányzatoknak, a tulajdonosoknak és a városrészi együttműködéseknek. A kirakatok állapota gyors jelzés; a mögöttük működő közösség minősége azonban az, ami hosszú távon eldönti egy utca vagy negyed ellenálló képességét.

Az üres üzlethelyiségek nemcsak a város változásáról mesélnek, hanem új vállalkozások számára lehetőséget is kínálnak. Aki Budapesten kiadó üzlethelyiséget keres, a Kibérelem.hu oldalán böngészhet az aktuális kínálatban.

Üres üzlethelyiségek száma, 2025–2026

A változás pozitív előjele több, negatív előjele kevesebb üres üzletet jelent. A Belgrád rakpartnál nincs korábbi összehasonlító adat.

Forrás: BUM üzletfelmérés, 2026. július–augusztus; összevetés a 2025-ös adatokkal